平安好房

任志强:房价下跌要等到2030年,必须满足这三个条件!

1561浏览2018.04.17

最近任志强又不淡定了。

本来老领导都说了,让他少谈房子少谈房子。他还是在公开场合谈起了房子。谈也不知道收敛些。惹的领导不高兴,文章被删了吧。

熟悉炮叔的人知道,他这个人是典型的嘴硬心软。心有多软呢,当年老潘说我吃不上饭了,二话不说给了老潘一块地。然后老潘又接着哭穷,炮叔又接着给,就这么着,前后给了四块地。

比起当年四块地,熟人邀请出席年会更是小意思。炮叔退休了又无聊,索性也就答应了。虽然每次出席会议炮叔都说,你们别发朋友圈,别曝光啊。但媒体们怎么可能放过这么自带流量的大IP 呢。

高速增长的房地产,还要续命10多年

今天的话题,也是聊聊任志强。当然,更重要的是聊聊房价。

有人说,没人知道以后的房价怎么走,预测房价的都是忽悠。也有人说,以后房价绝无可能出现大涨,长效机制已经在路上。

这是市场上比较常见的两派意见。那么任志强怎么说呢?他在最近的一次发言上,却一改之前的笃定,反而说:以后不知道是什么情况。因为你无法预测政策

任志强真不知道是什么情况吗?

其实,关于房价的拐点,之前他6年前就分析过。

2011年的时候,沉迷滑雪、爬山的王石,要去哈佛大学游学了。万通的冯仑也从一把手撤下来,由许立接任董事长。任志强接到上级领导通知,要卸任华远董事长,同时,任志强的好哥们潘石屹也被谣传,要淡出公司管理,由妻子张欣接管SOHO中国。

老一代的地产界F4突然在一年内全要谢幕,同时,在ZF严厉调控之下的楼市也非常不景气。媒体们对此评论说“房地产黄金20年不再”。

这时候,闲不住的任志强又开始怼媒体,他说,楼市最少还有20年的黄金期,房价真正下降要到2030年

任志强论证了房价下跌的三个必要条件。他说:

通常衡量一个地区的房地产高增长还是低增长,或者持续增长的时候,

一个是看他的经济增长速度,是不是保证4%以上的增长,这是一个必要条件。如果没有宏观经济增长的话,是不可能有房地产市场发展的。

第二个是城市化率的问题,如果城市化率达到百分之六七十的时候,他是一个下降或平缓发展的,我们还没到。

第三个因素就是在城市中的户均套数超过1:1.1,就是意味着有一个城市家庭一定有1.1套房子在那等着,这时候房价才会降下来,这三个条件达到以后,我们大概算一算,到2030年以后

房价的背后,是人对于资源的争夺

我们看任志强关于房价拐点的论断,第一个是说,只要经济有增长,房价就会有增长的前提。第三个则说,如果一个城市住房供大于求,楼市趋于饱和,房价也会下降的。

重点是第二个因素。城镇化率和房价有必然联系吗?任志强认为有,而且关系很大

城镇化率,为预测房价中长走势提供了一个重要参考因素

纵观历史,每个国家都会经过一段人口快速聚集的时期,这个时期经济充满勃勃生机,房价也会出现上涨。

这其实很好理解:如果每个人都是理性的个体,那么他一定会选择一个最能适合发展、最能赚钱、最适合找工作的地方。老乡们发现家里种地不能赚钱了,他们会去城市寻找新的工作机会。小城市的居民发现工厂利润薄弱,他们会去服务业发达的大城市寻找机会。

房价的长期走势要看人口的净流入。人口的净流入表现在数字上就是城镇化率,而城镇化率的最终决定因素,是一个国家的产业结构的动态调整

那么,我们目前的城镇化,是一个什么样的状态呢?

请大家先记住两组重要数据,

一是,2016年我们的城镇化率是57.35%,进程接近于1851年的英国、1930年的美国、1955年的日本和1980年的韩国。

二是,按照《国家人口发展规划(2016-2030年)》,我们的常住人口城镇化率会在2030年达到70%

如何理解?看下图。

上图叫做纳瑟姆曲线。这条曲线表明,世界城镇化发展都会经过这种类似正弦波曲线的上升过程

纳瑟姆曲线告诉我们,每个国家城镇化都要经过三个阶段。

第一个阶段,是城镇化水平在30%以下,经济发展势头较为缓慢的准备阶段,这个国家尚处于农业社会。

第二个阶段,是城镇化水平从30%增长到70%的阶段。是人口迅速往大城镇聚集,同时也是城镇化速度加快的阶段。这个国家从农业社会逐渐进入工业社会。

第三个阶段,是城镇化水平继续提高到超过70%,经济发展势头再次趋于平缓的成熟阶段,这时,这个国家也就基本实现了现代化,进入后工业社会。

我们目前所处的是第二个阶段,同时,我们的经济发展、城镇化速度也走过了最快的发展时期。(城镇化率在50%的时候是发展速度最快的)

但距离城镇化70%以上的成熟阶段,还有一段距离。

由于无法预知政策,我只能说,如果没有ZC干预,那么今年的这轮形势,我们还会经历1-2次。

如果有ZC干预,这是一道喝茶题,我就不说了。

我的建议是一定要相信房子是用来住的。大家买了房子不要闲置,把他租出去。

不忘日本、美国作死的教训,警惕泡沫

理论上来说,当一个国家城镇化率超过70%,经济减速、人口不再快速流动,这个时候炒房是很危险的。

回顾下日本房地产崩盘的始末:

1985 年 5 月日本签署了《广场协议》,市场对日元增值的信心大涨。大规模的国际热钱涌入日本,股市开始疯涨。同时,大家对小小体量的日本楼市也迷之自信,疯狂的作死炒地皮。当时,日本的城镇化率已经达到77%。

1989到1990年,日本ZF一看苗头不对,维持了连续三年的超低利率政策突然收缩,连续加息5次,日本房价终于无法忍受连续攻击,打出了GG。

1991-2011年日本房地产泡沫破灭,地价大幅下跌,土地价格指数从1991年的147.8%下降到2011年的56.1%,年均降幅4.59%,同期的城镇化率从1991年的77.47%提高至2011年的91.14%,

再看美国。06年左右,美国贷款机构发现美国房地产繁荣,开始考虑如何通过发放买房贷款多割点韭菜。他们傻精傻精的把房贷发放给了一群根本没工作,或者收入不稳定的穷人,鼓励大家买房发财。之后房市不景气了,贷款利率提升。穷人们换不起房贷,银行收回房子却发现卖不出高价钱。08年,美国楼市也无奈打出了GG。

当时,美国城镇化率也超过了70%,甚至达到80%。

其实,领导们都是非常聪明的。

今年提到的去杠杆,房地产去金融化,主要也是为了预防日美的惨痛教训。

说了这么多,那么该不该买房?

这篇文章并非是鼓励大家加杠杆买房,或者是恐吓大家别买房。

我们要赚的是容易的钱。不赚作死的钱

投资来说,目前房贷利率上升,买二套要五成六成甚至七成的首付,环境真的是很恶劣。

所以,还是要等窗口期。

对于自住来说,一线已经企稳,可以择机买入。

二线分化,新房和二手房,哪个成本低买哪个。

三四线已经棚改,大涨的,再等等。要棚改还没涨价的,那么抓紧买入。

本文转自微信公众号大猫聊财经(maoshuhouse),欢迎关注转发。

楼市行情
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