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深度 | 楼市丰年与政策大年的逻辑

1390浏览2018.01.02

序言:从2016年到2020年被经济学家们称之为改革关键五年,2016年是开篇之年。这一年,中国楼市用“疯年”作了结论,房价经历了补涨、普涨、快涨、跳涨,成交量、成交额也双双破记录,实现了成交面积157349万平方米;成交额11762亿元。对此,有人说是“丰年”,也有人说是“疯年”,还有人说这是最后的盛宴。

今年年初,中国豪宅研究院与中嘉宝鼎集团联合举办了一场高峰论坛,主题是:《调控之下,丰年之后,楼市之舟欲何往?》参加论坛的有中国社会科学院城市发展与环境研究中心研究员、中国城市经济学会副会长牛凤瑞、中国豪宅研究院院长,城市运营专家朱晓红、中国房地产业协会、北京中房研协技术服务有限公司首席研究员李战军李战军、商业地产与酒店业专家赵海、全国地产知名专家和评论人,杰出地产人陈宝存、北京房地产法学会副会长、首经贸大学教授赵秀池,他们对2017年楼市作了这样的预期:调控政策从严,调控范围城市扩容,区域分化、房企分化加剧,三四线城市库存去化力度加大,政策大年与楼市丰年并肩而至。这个预言,在网上传开之后,有人评价是“疯言疯语”,是轻看了调控的力度,高看了市场的穿透力,错把黄铜当黄金。然而楼市与唱空者又开了一次大大的玩笑,今年全国楼市成交量破16亿平方米,成交额首次破12万亿元已是板上钉钉。

一、楼市丰年的逻辑

今年楼市的大丰收,很多人都觉得出乎意料。至少决定今年楼市丰收有三大因素:一是去年中央经济工作会议,已定调房住不炒,一二线及热点城市,调控政策从重从严,设门槛,卡节奏,冻预期,防过热基调凸显;二是去年市场释放过快过猛,透支了今年的市场;三是舆情齐唱空,预期日趋冷。在这种情况下,专家们依然信心满满,大唱丰收歌,是主观臆想,痴人说梦,还是胸有成竹,理由充足呢?专家们的判定丰年依旧,依据何在?

一是房价上涨的预期仍在起着支配作用。比如“年初不买房,全年都白忙”及“早买大赚,迟买小赚,不买亏大”的判断,依然在支配着很多人投资置业或恐慌性买房行为。

二是城市化的提升空间还很大。城市扩张,新城建设,更新演化成拆了建,农民涌进城等等城市现象。使得商品房住宅、写字楼、商业用房、产业园区等需求加大。

三是一二线吃紧,三四线紧吃。一二线调控持续加紧,抬门槛,卡节奏,买、卖、贷全面受限。炒房客转场,回乡置业增多,去库存政策吸引,形成三流合一,造成一种假像,一二线新房市场已经萎缩了,三四线楼市时代来临了。

三四线城市规模不大,但数量很大,市场一但被焙烧加温,总量十分可观。2016年去库存被一二线城市、包括部分热点城市,抢了先。这些城市借帆行船,顺势而为,成了去库存的先锋。而三四线城市去库存压力大,却去化缓慢,效果不理想。重点搞错了,就得调整,从去年下半年,调控开始实施“紧一二线,松三四线”的策略。在这种策略之下,必将出现了“一二线吃紧,三四线紧吃”的反转现象,数量巨大库存集中释放。必定会形成一波行情。

预判的逻辑是:东方不亮,西方亮。市场真实存在是内因,外界条件变化是根据。三四线城市今年的一波好行情,与去库存的重心转移有很大关系。一句话,政策是有保有压,确保总量有增无减;市场就是孵蛋,你给它合适的温度,生命就会破壳而出。丰年再现,很多人感到意外,其实政府并不意外,一切都在掌控中。“最严调控年,成绩大丰收”,看起来是悖论,实际上逻辑关系成立:国家实施最严调控,实际是心里有底。其一不是千城一策,而是因城施策。最严格的调控政策只是针对需求旺盛,库存在安全临界点上下的城市,而对库存压力较大的城市采取的是宽松的政策,刺激住房消费。

二、2017年楼市真的是丰年吗?

今年楼市真的是丰年吗? 是不是丰年,要看几个指标。比如投资情况,拿地情况,商品房成交价格,成交面积,成交额情况。这里我们选两个普通老百姓关心的指标来语事说理。用近5年楼市销售的中期数据进行比较鉴别。

从近五年楼市销售情况来看,今年销售面积与销售额双突破已成定局。估计销售面积将过16亿平方米;销售额破12万亿元。这是有史以来最好的成绩,比堪称“疯年”的2016年成绩还要好。同时,今年房企亿元俱乐部扩容迅速或将增至16-18家,碧桂园年销售额首次突破5000亿元。

三、 楼市三连丰,后劲有多大?

从2015年开始,中国楼市连续三年喜获丰收。这说明,房地产市场有容乃大,这个行业依然大有作为,对中国经济的贡献,是很多行业都无法相提并论的。在经济增速整体放缓,国际上对发展不利影响因素增多,楼市非完全市场化的背景之下,能有这样的佳绩,来之不易!主要原因:一是住房基本需求和改善性需求真实存在;二是政府调控,因城施策,有保有压,并不是执意去房地产化;三是产业地产,小镇地产,养老地产结伴而来,必然创造新市场新需求。

明年楼市会不会海棠依旧香如故?中国楼市情系两头,一头牵着国家利益,一头牵着百姓生活。不管今后是否重提房地产行业的支柱作用,但它在中国经济社会中的地位不可动摇。但有一点也是肯定的,提升发展的质量已经提到党和国家重要议事日程,有意识控制房地产发展的速度,让资金分流,让金融安全,让住房整体消费适度减少的政策趋势已经十分明显。


明年市场总量有所收缩,销售额大概在11万亿左右,销售面积大概在14亿左右。也就是说,不再会出现持续快增长,再次获得大丰收的奇迹,但总量依然可观。不过,市场消费结构,产业结构都会因住房制度改革发生变化;城市分化、房企分化将继续加剧。以央企、超大型混合制企业恐龙阵营将会不断扩容,明年房企排名前十,将会占接近三分之一的市场份额;身处高成本时代,住房消费依然是民生大事,限地价,控房价搞分流,打击炒房,加大保障房供给,开征房地产税等等都不会产生立杆见影的效果。所以高房价,高租金,依然是百姓之痛,政府之难。房价规律依然如董藩教授所云:涨是常态,跌是意外。

综上所述,问题成堆,积重难返,改革在即,房地产好日子过去了,楼市的后劲犹如泄了气的皮球?我们不这样认为,有这样结论的人,基本是拿地、盖房、卖房传统开发商的思维。其实如今品牌开发商已经自觉转型,不再以房为本,而是以人为本,拆除疆界向大生活的深度和广度进军。没有思路,就没有出路,做生活服务运营商,不囿于硬件开发。一句话,生活服务,天地广阔,在哪里都是可以大有作为的。“产业依托,地产载体,产城融合,服务跟上”是保证楼市后劲的十六字方针。

活服务,天地广阔,在哪里是可以大有作为的。比如平安好房精装公寓,创新产品,开发品质优良的小户型公寓,卖的不只是产权房子,而且还是满足人们投资需求的理财产品,百分之一百的包租,让购房者省心,放心赚钱,房产金融化前景广阔;万科长租公寓走的持有经营路线,把产品的精品化与服务结合起来,使产业链条拉长,摆脱了买卖交易一阵子的模式,走向跟综服务,相近相亲一辈子。总之,创新发展,制度改革,租售并举,提高人民的住房品质,让人民有幸福感,获得感才是正事。

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